楼市新观察日记:西安楼市迎来“出货潮”,楼市是否会否进入下一个新周期?

小学,初中,高中生作文范文大全-小白兔作文网 时间:2021-12-20 17:33:39

说真话、讲实话、不废话、没套话,让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话楼市新观察日记

就楼市进行了客观的分析,并得到了广大读者的一致认同,在读者的留言和回复当中我们可以看到,广大读者认为社长的看法是对当前房价最准确的客观分析,那么今天我们就来看一看西安的楼市将何去何从楼市新观察日记。

房价的涨跌与经济有时候无关其实我们可以看到很多人分析房价的时候先定当地的经济进行一项深入的解读,其实这是一种带有偏见和传统色彩的表象楼市新观察日记。

就像我们炒股很多时候股票的上涨和基本面无关楼市新观察日记,楼市的上涨与下跌其实跟当地的经济并没有太大的联系。

主要原因是我们可以看到过去20年间房价的上涨大部分属于投机的行为楼市新观察日记,已经偏离了实体经济的发展。

如果在当前这个重要的节点在用实体经济去阐述房价的未来,实际上在社长看来是一种讲故事的行为,也是一种不负责任的态度。

目前全国各地大部分城市的房价已经处于回落之中,个别城市的房价虽然有上涨但是有价无市难以实现套现。

一讲到西安大家都可能想到,西安是一个好地方文明古都,但这一切跟房价并没有一毛钱的关系。

西安未来房价由于近几年全国各地包括全球经济并不景气,房地产行业的发展举步维艰,加上我国城镇化建设超过了60%。

所以说聪明的房地产行业已经开始转型,比如说恒大地产抓住机遇往恒大汽车转,而大部分中小房地产企业纷纷申请破产。

尤其是在国进民退的环境中,大型工程项目均已被国企纷纷占据中小企业难以实战机会,因此我们可以看到房地产行业近几年出现烂尾楼收购,四处融资。

就融资这方面我们可以看到大型国企可以选择在国际上融资,而小型房地产整天在国内团团转,而国内融资渠道闭塞。

就目前西安的房价来看或许早已经进入未来10年的下降通道之中,其实我们可以看到当前西安的房价已经供大于求关注度相对降低。

而且西安房价平均成本在12,000元左右,但是最近我们可以看到被炒高的16,000元甚至更高,这说明已经偏离实际发展轨迹。

综合来看:房地产行业本来是处于上涨趋势之中,一旦扭转这种上涨趋势未来或许将迎来长期的下跌,这种长期下跌下跌幅度有可能会超过60%。

毕竟当前的经济并不景气,每个人的平均收入并不支持房贷,更不支持全款购房,所以说房地产市场还是面临着严峻的考验。

新冠过去后,房价会大涨吗?

从事地产相关工作近8年的个人看法和对湖北(武汉)市场的理解.不足之处.望同行多交流:

1.非典经验论证:

新冠状病毒疫情发生至今已经有近两个月的时间,武汉及周边城市处于疫情风暴之核,准一线城市的 武汉遇到了一场非常艰难的考验,很多人认为会影响武汉乃至湖北经济。网上很多人将 2003 年非典与 2019 年新型肺炎作比较,但通过对比我们可以知道,2019 新型肺炎从发现到爆发时间更短,结束时间预计也更 短。非典病毒是 2003 年 1 月在广州出现的,2003 年 4 月非典进入全国爆发期,6 月底疫情得到控制全国警 报解除,前后历时 6 个月。再来看看 2019 新型肺炎:国家及地方政府充分总结 03 年非典的经验教训,果 断采取专项整治措施,1 月已得到控制,2 月初疫情进入爆发期,经过第一阶段的隔离,病毒已得到初步控 制,2 月 7 日-2 月 20 日进入第二个隔离期。此次疫情发生后,全国上下举全力支援、协防,共同帮助武汉 对抗此次疫情,且针对性药物治疗已开始临床试验阶段。随着火神山、雷神山两座专项医院启用及多个方 舱医院分类隔离收治,不得不说这场攻坚战已经取得了初步成功。

2003 年 4 月非典在全国爆发,中国经济出现短期低迷,影响较大的是旅游、餐饮、交通运输等第三产 业,同期全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的下滑。8 月 31 日出台了文件:《国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知》,这也就是后来广为人知的 18 号文件。18 号文件的第一条就是:“房地产业 关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,18 号文件的出现,也让楼市从短期低迷后,驶入了 一个新的快车道,开启了十几年的长期上涨,也因此奠定了 2004-2013 年经济发展的黄金 10 年。截止 2003 年第二季度房地产销售面积整体增涨 33%。当时受非典影响最严重的北京和广州两座城市,销售面积也分别 增涨 50%和 26%(数据来自中指研究院)。可见房地产并没有受到非典很大影响,这也反应了其强大的“自 我疗愈功能”。

2.宏观金融趋势:

2020 年,是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年,2 月 12 日的中央政治局会议明确表态,

要求把新冠肺炎疫情影响降到最低,完成目标任务。全面建成小康社会中 GDP 翻番的目标,所以 2019、2020 年 GDP 复合增速需达到 5.82%。在 2019 年 GDP 增速 6.1%的情况下,也就是说 2020 年的 GDP 增速至少需要 5.5%以上。

房地产作为国民经济的支柱和命脉,涉及的各行各业与老百姓有着千丝万缕错综复杂的关系。此次疫 情发生后,很多企业停工停产,部分负债率高的中小企业甚至面临资金链断裂的风险。面对此情此景,早 有先见的“央妈”立即行动,金融政策密集出台:

首先在去年政府就对 2020 将会是货币量化宽松的一年做了基调。2019 年 9 月 8 日,央行发布消息,从 9 月 16 日开始,全面降低金融机构的准备金率 0.5 个百分点。这是央行 2019 年第三次降准,前两次降准方 向与这一次基本相同。

2020 年 1 月 6 日央行决定为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,决定于 2020 年 1 月 6 日下调 金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。

2020 年 2 月 1 日由中国人民银行、银保监会等五个机构共同出台了针对疫情影响下中小困难企业、个 体工商户“延期、续贷、下调贷款利率、减免费用”等 30 条“通知”,给因停工而遭受损失和备受资金压 力煎熬的中小房企可谓吃了一颗“定心丸”。

2020 年 2 月 3 日中国人民银行宣布通过逆回购累计投放 1.2 万亿流动资金到市场(简而言之就是用钱 购买有价证券,向国民“借出资金”),这个数字达到了史上最大规模,银行体系资金流动比去年同期多 9000 多亿元。

2 月 4 日央行再投放 5000 亿,累计两天市场上投入的资金达到了 1.7 万亿!央行这连番不太符合历史 常规的举动,表达了中央在疫情影响下对各大中小房企支援的决心。而这 1.2 万亿,正是 2020 年很多企业 的续命钱。

继月初 7 天期、14 天期央行逆回购操作利率下调 10 个基点之后,17 日早间央行开展的新一期 MLF 操作 中标利率亦下调 10 个基点。

自 2 月 3 日算起,央行通过公开市场操作投放的流动性已高达 3 万亿元,央行逆回购利率,本月 LPR “降息”也是大概率事件。

央行金融所有政策都是指向对实体经济,特别是中小企业、小微企业的支持力度。持续宽松货币政策已 是大势所趋,宽松货币政策将为房地产市场创造强劲购买力,特别是政策的微调对于消费者预期的影响将 会更为积极。

3.地产支柱属性:

从房地产属性来说,作为中国经济的命脉和支柱产业,经过近十几年的发展,短期内受调控政策影响, 虽然房地产已经进入“房住不炒”的理性消费阶,房价整体不会继续一路“高歌猛进”,但降价的可能性也 是非常小,所有开发商和政府备案价都是循序渐进进行上涨。

现在有一些观点不看好地产市场,或者观望等待降价,但 03 年非典后时期,地产出现了“报复性”价 格反弹,而武汉市场本身,一直以来是刚需自住需求为主要驱动力的良性市场环境,这也是过去几年市场 稳定向上的主要原因。2020 年 1 月 1 日-1 月 23 日全国房地产市场销量取得上涨,但受疫情影响,短期抑 制了购房需求,反而是给所有购房者良好的窗口期,试想如果没有疫情影响,今年春节的楼市肯定是火爆 销售。

根据非典后房地产走势来看,疫情对房地产影响其实并不大,疫情后全国房地产销量大幅增长。从 2019 新型肺炎疫情发生以来,政府出台的各项政策中也可以看出国家“大手笔输血经济、稳定楼市”的决心, 从而可以初步得出“疫情后房地产迅速恢复,下半年楼市可能量价齐涨”的结论。但这当中并不排除有部 分小企业因为资金压力释放短期优惠和特价房源的可能,但您记住:这个优惠时间将会非常短暂,一旦各 利好政策落实,各大房企会迅速回血、收回优惠,所以到时这个“薅开发商羊毛”的优惠机会一旦出现, 您可一定要抓住了(强调我们幸福通政策,时间吻合)!

房地产市场方面不光是武汉,全国各地都出台了一系列的扶持房地产行业相关政策:

2 月 4 日中央国家机关住房资金管理中心发布通告,疫情期间公积金贷款三类人员异常还款不计逾期。

2 月 7 日武汉发布疫情防控期间,一线医护工作人员提供公积金使用倾斜政策,内容包括提高可贷款额 度,降低缴存时限要求,外地援汉医护人员在汉公积金购房将不受户籍限制等方面。

2 月 7 日广州南沙区出台关企业十条,支持企业攻克时限,依法合理减免房产税、城镇土地使用税。

2 月 12 日晚,西安市出台 10 条土地方面相关政策,主要涉及调整土地的出让方式,调整出让时间,可 以分期缴纳土地出让价款并允许变更,实施预办理不动产登记制度;大力推行网上审批服务等多项针对疫 情的利好政策。

2月12日无锡出台17条楼市政策,主要包括:放松预售资金监管(可提前支取购房款)和预售制度(完 成 25%以上投资即可),个人住房贷款有序投放,困难企业房产税、城镇土地使用税减免等。

2 月 13 日南京市出台六条举措助力在宁房企应对疫情。

2 月 13 日成都市出台关于住房限购审核中有关疫情社会保险缴纳时间认定通知。 还有多地出台助力房地产政策,连续多条“救市”政策输血经济、稳定楼市,说明政府决策反应之快、

恢复经济稳定楼市决心之大。受疫情影响,疫情过后,扩大内需、加大基建投资、减税优惠、信贷政策宽 松将成为经济形势主流。地产方面,下半年楼市政策边际有可能将放松,政府有可能出台利好措施,比如 限购政策变相放开,社保放开放松,二套房贷比例或将下调、降准降息等,都有可能,大家不妨大胆设想 一下。因为不论是从非典过后政府出台各种政策对冲疫情产生影响的行为轨迹来看,还是从目前政府变相 救市的态度来看,都是可以从中看出很多端倪的。受疫情影响,2020 年新房开工整体推迟,大量的楼盘建 筑工程停顿,后期供应必然大受影响。如果供应跟不上,很可能引发一波涨价潮。预计春节及“小阳春” 期间被抑制的需求,可能会在第二、三季度得到大幅释放和增涨,促进量价齐涨的局面出现。

所以经过此次新型肺炎,房地产受影响是肯定的,但总体来说,楼市需求和整体走势并不会受到太大 影响,2020 年年后本该准时到来的小阳春,在突如其来的新型肺炎疫情面前不得不延迟。但是疫情之下, 楼市只会在一段时间内受到影响,长期的走势不会改变。毕竟疫情只是延迟了需求释放的时间,而不是彻 底摧毁市场需求。

4.城市发展潜力:

针对城市发展我们依然信心满满,湖北武汉有着九省通衢之称,是中国国家级中心城市,也是中国内 陆中部核心城市,在最新的中国城市排名中,2019 年 GDP17157 亿,位列全国第 7 位,利用军运会的大力发 展一举超过老对手成都。常住人口 1108 万,武汉市长近期发布会提及的人数是在汉居住工作的人口达到 1500 万人,城市发展量级不言而喻。

强国建设试点单位及各项社会服务和基础设施建设的不断完善(2019 年城市

基础设施投资额超 3000 亿元),以及落户政策的不断放松且放开二套房公积金申请限制(家庭首套房面积 超过 144 m²,二套房仍可申请公积金贷款),人口聚集进程加快,提前 2 年完成百万大学生留汉目标(2017 年 2 月,武汉市领导与龙头企业家召开座谈会,陈一新与部分企业家代表座谈交流时,给各区出了个考题: 创新出台一系列大学生留汉举措,用诚意,力争 5 年内将 100 万大学生留在武汉),武汉市人才净流入率由 2016 年的-0.4%提高到 19.2%,人才外流局面得到有效扭转。越来越多在汉务工的人、应届毕业生、外来专 项人才在此安家落户,虽然因疫情影响,购房需求的兑现和市场反应因为疫情有一定延迟,但需求总量不 会发生太大变化。(从全国来看,2019 年武汉市新房整体去化率排名全国第二,仅次于西安,显示出武汉新 房市场活跃度依然笑傲全国,市场需求空前巨大。2019 年,武汉住房供应 22.22 万套,全年共发放 1169 张 预售证,再次夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一名,且连续 9 年位居中国城市销量三甲,堪称中 国“流量第一城”。)

武汉市是中部地区综合实力最强,资源市场条件极其优越的国家中心城市。反观本次疫情防控过程中, 从疫情爆发到抑制,中央以最快速度直接成立指导小组下至一线进行疫情管控,武汉市做出了快速响应政 策,同时为了避免疫情扩散,甚至做出了封城等重要举措.虽然一些领导的管理受到了诟病,但武汉的城市

5.大品牌大物业的优势。

疫情之后一些资历薄弱的小区,由于物业中心人手不足,小区管理制度混乱,疫情防控工作几近废弛, 发生多起聚集病例,搞的人心惶惶。随着未来经济水平的提高,人们对于好物业的标准和要求将越来越高。 很多人重新审视价值追求,发现回归原点就是家和家人,大家都在重新审视自己居住环境,是否有好的社 区环境、是否有好的物业服务、是否有好的人群素质、是否有好的居住户型、是否有好的家居设备等等, 这次因素都促使经过这次疫情,换房的情绪更加强烈。那么在此基础下,实力雄厚的开发商和高品质的社 区配套将会是市场首选,毕竟高品质的产品在市场上也是比较稀缺。

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